Đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm là hai khái niệm được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi xu hướng đầu tư bất động sản dần chuyển hướng sang các dòng đất nền và đất nông – lâm nghiệp. Theo phân loại đất đai cũng như quy định pháp Luật Việt Nam hiện hành thì đất trồng cây hàng năm khác với đất trồng cây lâu năm hay không? Nếu có thì sự khác biệt giữa hai loại đất này là gì? Cùng Hải Phong Group tìm hiểu ở bài viết dưới đây nhé!
- Điểm giống nhau và khác nhau giữa đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm
Căn cứ vào quy định về phân loại đất thì cả đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm đều thuộc đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khi đánh giá chi tiết thì đây là 2 loại đất hoàn toàn khác biệt với nhau. Để giúp các nhà đầu tư dễ dàng phân biệt được hai loại hình đất này, bài viết này sẽ đưa ra những khái niệm, sự so sánh, đánh giá tổng thể, chi tiết để các nhà đầu tư có cái hình dung rõ nhất và hiểu hơn về hai loại hình đất này.
1.1. Điểm giống nhau
- Đều thuộc nhóm đất sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành (theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT)
- Đều có thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất 2013 là 50 năm. Các thủ tục, quy định khi muốn gia hạn thời hạn sử dụng đất giữa hai loại hình này đều tương tự như nhau.
- Đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
- Là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
- Nhà nước thu hồi đất do to chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
1.2. Điểm khác nhau
a. Khái niệm
- Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm (05) năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.
- Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b. Phân loại
Theo Luật đất đai 2013, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Cụ thể:
- Đất trồng lúa: là ruộng và nương rẫy trồng lúa từ một vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính và trường hợp chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương.
- Đất trồng cây hàng năm khác: là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu. Kể cả cây dược liệu, gai, đay, mía, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc. Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng cây lâu năm được phân thành:
- Cây công nghiệp lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, chè, ca cao, điều, cà phê, hồ tiêu, dừa,…
- Cây ăn quả lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, sầu riêng, xoài, vải, nhãn,…
- Cây dược liệu lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như long não, sâm, hồi, quế, đỗ trọng,…
- Các loại cây lâu năm khác: là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như keo, xà cừ, hoa sữa, cây xoan, bạch đàn, bụt mọc, lộc vừng,… Kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).
Nói thêm về thời hạn sử dụng đất thì dựa vào đó, người sử dụng đất sẽ biết được thời điểm để tiến hành làm thủ tục xin gia hạn (nếu có) được kịp thời hơn. Đối với mỗi loại đất khác nhau cũng có mục đích sử dụng khác nhau, trường hợp đất trồng cây hàng năm và lâu năm cũng không ngoại lệ. Vì thế, việc xác định được loại đất chính xác sẽ đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần lưu ý về yếu tố này. Thửa đất phải đảm bảo còn trong thời hạn sử dụng đất (và một số điều kiện khác quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013) thì mới được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
- Các lưu ý khi mua đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm
- Kiểm tra thông tin loại đất: thông qua sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác liên quan, bạn cần xác định rõ loại đất mình đang muốn mua thuộc loại đất trồng cây hàng năm hay lâu năm. Từ đó xác định được quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định trong suốt quá trình sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để định giá đất được hiệu quả chính xác cao hơn.
- Kiểm tra thời hạn sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất mới đủ điều kiện chuyển đổi. Ngoài ra, nếu đất hết thời hạn thì có thể yêu cầu người bán thực hiện thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm rồi sau đó mới tiếp tục quá trình trao đổi, mua bán.
- Định giá dựa trên nhiều cơ sở: nhóm đất nông nghiệp nhìn chung thường ít có sự biến động giá qua các năm. Trừ trường hợp có quyết định quy hoạch trong tương lai. Vì vậy, việc định giá đất cũng không mất quá nhiều thời gian, công sức. Nên áp dụng tổng hợp nhiều cách định giá nhà đất để thu được kết quả chính xác hơn. Đổi lại với thời gian, công sức bỏ ra đó, bạn có thể chủ động nhận biết được mức giá mà người bán đưa ra có thấp hay cao hơn thị trường hay không.
- Kiểm tra pháp lý: trước hết, cần kiểm tra pháp lý mảnh đất có đảm bảo đủ hết hay chưa. Không ít trường hợp làm giả giấy tờ để lừa đảo khách hàng mua đất hiện nay. Sau đó là xem xét đến khả năng lên thổ cư của thửa đất hay khu vực đó. Tránh trường hợp bị người bán, môi giới “qua mặt” bằng “lời ngon tiếng ngọt” và cam kết hấp dẫn.
Như vậy, bài viết trên ngoài việc cung cấp những thông tin để làm rõ vấn đề đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm ra thì còn một số thông tin liên quan thực tế nhiều hơn. Nắm rõ được những điều này, bạn có thể tự tin hơn khi thực hiện mua bán đất đai. Nhưng cũng đừng quá chủ quan vì môi trường bất động sản vẫn được các chuyên giá đánh giá là khá phức tạp và tồn tại hai mặt song song. Dấu hiệu của một thương vụ hấp dẫn và lý tưởng là mang lại nhiều lợi ích cho tất cả các bên, đồng thời phải hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Và để đánh giá được điều này đòi hỏi bạn phải tìm hiểu nhiều hơn về thị trường bất động sản và tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm thực tế. Những thông tin trong bài viết được Hải Phong Group gửi tới các nhà đầu tư để có thể hình dung và nắm rõ các thông tin trước khi đầu tư vào hai loại hình đất này.